El pasado 31 de marzo se aprobó en ansiado Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 que contiene una batería de medidas legales para tratar de paliar o aminorar los perjudiciales efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19 en los hogares españoles, especialmente en aquellos más vulnerables. De entre las medidas que se contienen, debemos subrayar las siguientes,
1. Prórroga obligatoria de contratos de arrendamiento de vivienda.
Para evitar la problemática derivada del vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda durante la crisis sanitaria y la frágil situación en la que podrían verse abocadas las familias cuyos contratos venzan en estos momentos tan difíciles, el Gobierno ha previsto en el art. 2 del RDL 11/2020 una prórroga legal extraordinaria de hasta seis meses de duración para aquellos contratos cuya prórroga legal —ya se la obligatoria del art. 9 de la LAU o la tácita del art. 10)— venza entre el período comprendido desde la entrada en vigor del RDL y hasta transcurridos dos meses desde la finalización del estado de alarma, de tal forma que se evita que se puedan incrementar rentas por la formalización de nuevos contratos de alquiler, así como evitar que el ciudadano tenga que buscar una alternativa habitacional por haber vencido el contrato.
En el citado art. 2 del RDL 11/2020 se hace referencia exclusivamente al supuesto de hecho del vencimiento del contrato porque «finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1». Quedan excluidos por la norma los contratos de renta antigua y los contratos sujetos a Decreto Ley Boyer.
Nada se dice sobre la actualización de la renta, por lo que debemos entender que la renta se podrá continuar actualizando anualmente durante la crisis sanitaria conforme al mecanismo de revisión de valores pactado en el contrato con los límites del art. 18 de la LAU que quedan inalterados.
2. Suspensión temporal de los desahucios.
La norma ha establecido establecido como medida legal de carácter temporal la imposibilidad de desahuciar a todo arrendatario de vivienda durante los próximos seis meses por impago de renta o de cualquier otra cantidad debida (IBI, gastos generales, fianza, etc.).
Nótese que el impago del IBI o de cualquier otra cantidad debida por el arrendatario distinta de la renta estricta es causa legal de resolución conforme a lo dispuesto en el art. 27.2.a) y b) de la LAU.
La medida está prevista en el art. 1 del RDL 11/2020 y consiste en la posibilidad de solicitar la suspensión del procedimiento de desahucio por un plazo máximo de hasta seis meses desde la entrada en vigor de este RDL por los demandados que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica o social, conforme a los criterios de vulnerabilidad que prevé el art. 5 del RDL 11/2020.
Es una suspensión del curso del procedimiento cuando el demandado que esté en situación de vulnerabilidad social o económica lo solicite aportando la documentación justificativa relacionada en el art. 6 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020), y no del acto del lanzamiento en sí, de tal forma que se evita así que se pueda continuar todo el procedimiento limitándose el LAJ a aplazar solamente la fecha de lanzamiento por un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020.
El LAJ deberá verificar que el demandado solicitante cumpla con los requisitos de vulnerabilidad del art. 5 del RDL 11/2020), y en caso de ser así, deberá decretar la suspensión del procedimiento y comunicarlo a los Servicios Sociales para que adopten las medidas que estimen oportunas por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020.
Al efecto, conforme a lo dispuesto en el art. 1.2 del RDL 11/2020 el decreto que fije la suspensión deberá señalar que transcurrido el plazo fijado para que los servicios sociales adopten las medidas necesarias —que deberá estar dentro de los seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020— se reanudará el cómputo del plazo de oposición o, en su caso, se señalará fecha para la celebración de la vista.
El plazo de dicha suspensión podrá verse minorado en caso de que el arrendador lo solicite por estar también en una situación de vulnerabilidad, para lo cual deberá aportar la documentación justificativa al LAJ relacionada en el art. 6 del RDL 11/2020. y este último lo comunicará a los Servicios Sociales para que lo valore y tome las medidas oportunas.
3. Moratorias y quitas en arrendamientos con grandes tenedores.
La medida prevista en el art. 4 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) consiste en la obligación de empresas o entidades públicas de vivienda y grandes tenedores de vivienda —persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o titular de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados— de ofrecer a los arrendatarios de vivienda permanente en situación de vulnerabilidad —conforme a los criterios del art. 5 del RDL 11/2020 una de las siguientes alternativas:
Bien una reducción de la renta del 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 con un máximo de cuatro meses.
Bien una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y durante las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 sin que pueda superarse en ningún caso las cuatro mensualidades.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años a contar desde el momento que se supere la situación del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses en su caso, y siempre dentro del plazo de duración del contrato.
No podrán aplicarse penalizaciones de ningún tipo y las cantidades aplazadas serán devueltas sin intereses.
El plazo para solicitarlo será de dos meses desde la aprobación del decreto. Por su parte, el gran tenedor deberá comunicar en el plazo máximo de siete días laborables su decisión entre las alternativas a escoger.
Se prevé en el art. 8 del RDL 11/2020 que el arrendatario en situación de vulnerabilidad pueda solicitar al arrendador que no es gran tenedor la adopción de alguna de las medidas anteriormente expuestas que son de obligado cumplimiento para empresas públicas y grandes tenedores en el plazo del mes desde la entrada en vigor, y el pequeño propietario deberá contestar en el plazo de siete días laborables si acepta la propuesta, pudiendo proponer al efecto aquellas medidas alternativas que considere, o si rechaza cualquier tipo de medida. Si bien no está obligado el pequeño propietario a otorgar moratorias o quitas de renta, sí que está obligado legalmente a contestar a dicha solicitud, aunque no se contemplan medidas frente a ese incumplimiento.
La noma legal prevé que, si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento solicitado, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el art. 9 del RDL 11/2020.
De nuevo debemos poner de manifiesto que la norma hace referencia solamente a los arrendamientos de vivienda habitual suscritos al amparo de la LAU 94, quedando excluidos pues los arrendamientos celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995.
4. Ayudas económicas para las familias vulnerables.
En el art. 9 del RDL 11/2020 se aprueba una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.
Se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el ICO para que por un plazo de hasta catorce años se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas en situación de vulnerabilidad con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente a cuatro años más, y sin que en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Dicho crédito podrá cubrir un importe máximo de hasta seis mensualidades de renta.
A esta ayuda podrán acceder los arrendatarios que cumplan los requisitos de vulnerabilidad del art. 5 del RDL 11/2020 así como aquellos otros que se encuentren en situación de vulnerabilidad de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de la Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Se prevé en el art. 10 del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) la aprobación futura de un programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual. Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender el pago parcial o total del alquiler y estén en situación de vulnerabilidad. De tal forma, que estas familias puedan hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad, y por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos.
Podrán beneficiarse de estas ayudas económicas los hogares vulnerables que tengan problemas para atender el pago de la renta.
La cuantía de la ayuda será de hasta 900 € al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia, o en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
A.n.D Abogados
