En el mes de marzo de 2.019 entró en vigor en España la nueva legislación hipotecaria – un mes después de su publicación en el BOE, lo que sucedió el pasado febrero-.
Esta nueva regulación supone la trasposición al ordenamiento español de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.
La aprobación de esta normativa, casi cinco años después de aprobarse en el seno de la UE, ha coincidido en el tiempo con un episodio que ha tenido especial repercusión en los medios de comunicación: el debate interno, ampliamente publicitado, en el seno del Tribunal Supremo, sobre el sujeto pasivo de los gastos del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y el doble cambio de criterio jurisprudencial en solo unos días.
Mas allá de la polémica generada, no es baladí señalar que este sainete, y los problemas de interpretación sobre las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios celebrados con consumidores, habría podido evitarse si se hubiese legislado al respecto, y en el momento oportuno.
Cinco años han pasado desde que se aprobó la directiva europea. Cinco años en los que la altísima litigiosidad con respecto a las cláusulas suelo, las cláusulas de gastos, las multidivisas o los derivados financieros asociados a los préstamos han colapsado los Tribunales, hasta el punto de generar la obligación de crear Juzgados especializados. Cinco años, en definitiva, en los que el legislador tuvo en su mano la oportunidad de zanjar todos los debates con la herramienta que les da el ejercicio de uno de los tres poderes del estado, elaborar leyes.
Mas allá de la crítica al retraso en la aprobación de la norma, lo cierto es que hay algunas medidas que merecen atención, y que pueden resumirse en las siguientes:
Cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios. Hasta hoy, la posibilidad de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria por impago exigía la falta de atención de, al menos, 3 cuotas del préstamo. La nueva Ley hipotecaria da una mayor protección al cliente ampliando los meses de cuotas impagadas. Así, durante la primera mitad del contrato se debe producir un impago de cuotas que alcance el 3 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales. A partir de la segunda mitad del contrato se debe producir un impago que alcance el 7 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 15 cuotas mensuales.
Todos los nuevos préstamos hipotecarios que se suscriban deberán respetar estos límites en las cláusulas de vencimiento anticipado. ¿Qué ocurre con las anteriores? Los procesos de ejecución hipotecaria ya iniciados.
Clausulas de comisiones por amortización anticipada. La ley actual establece una comisión por amortización anticipada de 0,5 por ciento los primeros 5 años de la hipoteca y de 0,25 por ciento
a partir del sexto año de la hipoteca. La nueva regulación distingue las hipotecas contratadas con un interés a tipo fijo o variable.
Para la amortización de hipotecas a tipo variable, los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25 por ciento sobre el importe que se quiera adelantar o amortizar. A partir del tercer año la comisión debe ser del 0,15 por ciento sobre el importe que se quiere adelantar o amortizar. En el caso de la amortización de las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas que se deben aplicar del 2 por ciento los 10 primeros años y del 1,5 por ciento a partir de los siguientes años. Las entidades bancarias serán libres de aplicar las comisiones por debajo de estas cifras.
Estas medidas se han aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. Es decir, todas las amortizaciones anticipadas en las hipotecas desde la entrada en vigor de la nueva ley podrán acogerse a estas nuevas condiciones. Sin embargo, aquellos que amortizasen, con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, abonando la comisión correspondiente, no podrán reclamar lo abonado.
Medidas en relación con los productos vinculados a la hipoteca. Se establecen una serie de medidas de protección al consumidor ante la litigiosidad provocada por los productos asociados a la hipoteca.
1- Si tenemos interés variable, se podrá cambiar a fijo, y la comisión máxima a aplicar será del 0, 25 %, durante los tres primeros años de los tipos de hipoteca. Sin embargo, se deja la decisión final de la aceptación a la entidad financiera.
2- Se prohíbe obligar a contratar productos vinculados que, hasta hoy, eran habituales: Seguro de vida, plan de pensiones, tarjetas bancarias o incluso la domiciliación en la cuenta de la nómina o de los recibos.
3- De especial relevancia es el hecho de que las novaciones y subrogaciones en las hipotecas van a ser gratuitas, puesto que facilita la competencia y da libertad a los contratantes.
4- Por último, se establece un límite a las cláusulas que regulan los intereses moratorios, al fijar el techo en 3 veces el interese legal del dinero.
Todas estas medidas son relevantes y, sin duda tendrán impacto en la protección de un consumidor al que se ha obligado, en demasiadas ocasiones a defender sus intereses por falta de desarrollo normativo. Por otra parte, hay medidas clave que se reclamaban desde Bruselas que no se han incluido en el texto definitivo, lo que puede convertirse en una multa de diaria por ese incumplimiento. Entre esas medias clave que no se han contemplado se encuentran las siguientes:
(i) Reglas para regular la publicidad bancaria referida a los préstamos hipotecarios.
(i) Normativa sobre la evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
(ii) No ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
(iii) No ha incluido la obligación de la redacción de una hoja específica de advertencias sobre las cláusulas hipotecarias que entregará las entidades bancarias a los posibles clientes hipotecarios.
(iv) La formación de los empleados que comercializan las hipotecas, la obligación de ofrecer simulacros sobre variaciones de cuotas y tipos de interés, la elaboración de un contrato hipotecario estándar.
Todas estas carencias provocarán, a nuestro juicio, nuevas discrepancias que deberán resolverse judicialmente. Hubiera sido exigible que, a la vista de que se trata de una normativa a la que estamos obligados por nuestra pertenencia al marco normativo de la UE, se hubieran desarrollado estas medidas en la nueva ley, en lugar de acudir al Decreto en el momento en el que nuestro legislador encuentre un momento adecuado para su implantación.
Fdo. Javier Val Fernandez
Socio A.n.D. Abogados
